Sviestmaize! Nekustamie īpašumi līdz 5000 Eur. Muralis piezīmes

[muralis]

Pāris jaunumi no Sviestmaizes.
Sviestaizes FB grupā lielu izmaiņu nav, par simtu palielinājies sekotāju skaits, sasniedzot 800 biedru.
Nesen nosolīju drēbju skapja izmēra mikrodzīvokli Bolderājā par 245Eur-nav nekas īpašs, bet šis ir tāds eksperimentāls investīciju objekts.
https://izsoles.ta.gov.lv/izsole/ee9ccc83-a2d3-449f-abd5-a6cb8f91bdd2
Tagad nedaudz vēstures par šo īpašumu- laiku atpakaļ koka daudzdzīvokļu pirmskara ēkas viena puse pamatīgi cieta ugunsgrēkā. Par laimi, ēkas vidusdaļā ir ugunsmūris, kas neļāva ugunsgrēkam izplatīties. Nedegusī puse faktiski ir izpirkta un tiek daļēji apdzīvota, bet, protams fakts ka otras ēkas puse izskatās gaužām bēdīgi, arī nosaka to, kāpēc cena tik zema. Domāju, ja pēc šīm izsolēm neatradīsies cilvēks, kas izpērk degušo daļu, lai to atjaunotu, tā, visdrīzāk, tiks demontēta, vai sabruks pati.
Tā kā izsolē tika izlikti degušās daļas dzīvokļi, iespējams, cilvēki nemaz nepamanīja, ka pāris objekti atrodas arī nedegušajā daļā, es rūpīgi aplūkoju katrus telpu grupas plānus un atlasīju tās telpu grupas, kas nav uguns skartas.
Dzīvokli varētu izīrēt kādam strādniekam, kas strādātu tur pat netālu esošajā finieru rūpnīcā vai arī atstāšu sev kā vietu, kur apmesties, ja ilgāku laiku jāpavada Rīgā. Šim dzīvoklim ir dažas priekšrocības:
1)neliela platība 15kvm, tātad mazas uzturēšanas izmaksas(komunālie, apkurināšana)
2)neliela kadastra vērtība, tātad mazi nodokļi
3) nelielas remonta izmaksas (jo maza platība un paredzēts veikt vienkāršotu kosmētisko remontu)
4)Augsta ienesība izīrējot (pret investēto summu)

Tā kopējā summa, ieskaitot manām rokām veikto ķep-ļep remontu, varētu būt ap 1000 eur, īres maksa ap 60 eur mēnesī + komunālie.

Lai kā tur nebūtu, 245 eur par īpašumu Rīgā, ir sviestmaizes cienīgs rekords.

[muralis]

Turpinot iepriekšējo ierakstu- Ir uzradies cilvēks, kas par kapeikām izpērk degušo mājas daļu Lielupes 29. Pagaidām nezinu šī cilvēka mērķus, jo izsole vēl nav beigusies, bet, manuprāt, viens no iemesliem varētu būt zeme- jo vairāk dabā neeksistējošus dzīvokļus iegādājies, jo lielāku domājamo daļu zemes iegūsti īpašumā. Zeme ap ēku ir 2800kvm, tātad, nopērkot vismaz pusi degušās ēkas, faktiski kļūsti par 1400kvm īpašnieku un zeme arī Bolderājā kaut ko maksā. Vārdu sakot, kāds tagad otrajā kārtā sola un tas 100% neesmu es

https://izsoles.ta.gov.lv/izsole/ce57d2c6-8975-42f8-8052-b6d0b2405c9b?fbclid=IwAR36ny9_LwV1OttEhwtUj-7nzkY4_hcOJ26w_xgyVLDPREPkHS6ZRXpuER8

https://izsoles.ta.gov.lv/izsole/21668f17-d9ce-4b19-9bb4-870fe5a75ef8?fbclid=IwAR2gKv_fL6dKYFfkeAHSRUqG2bDVTm0JgpT-32rtXO3UrkDzEWMLHOVi0lA

https://izsoles.ta.gov.lv/izsole/485ef3f6-a925-41e7-bf3b-050bab5218bb?fbclid=IwAR1R5C0q9xN67oSb8PSaL4FFuYl8WyGhP85VG12JDEHavb-VzFMIb7YjJZA

https://izsoles.ta.gov.lv/izsole/31a5a00c-413e-4ff0-b31e-142873ba2ad1?fbclid=IwAR14UX9KPd6zhsIt2NhHsMt_q5_Axh-px8t5Vn-yA0ghn-i91_KZxCgU5xI

[eds]

Šis nemaz nav slikts variants, izpirkt it kā dzīvokļus un vēlāk iegūt visu šo īpašumu ar zemi. Vieta, domāju ir ļoti interesanta, ja neņem vērā kaimiņus. Bet ar laiku, domāju, tas viss ir ļoti perspektīvs, gluži kā Ķīpsala, kura sastāvēja no identiskiem objektiem.

[muralis]

Šis nemaz nav slikts variants, izpirkt it kā dzīvokļus un vēlāk iegūt visu šo īpašumu ar zemi. Vieta, domāju ir ļoti interesanta, ja neņem vērā kaimiņus. Bet ar laiku, domāju, tas viss ir ļoti perspektīvs, gluži kā Ķīpsala, kura sastāvēja no identiskiem objektiem.

Tieši tā! Līdzīgi es pats esmu pāris reizes rīkojies-  pircis par sviestmaizi dzīvokļu graustus lauku apvidū, kam komplektā nāk zeme, kuras vērtība ir nesalīdzināmi lielāka, bet nu tur mazliek citādāka tā situācija, par kuru kaut kad uzrakstīšu. Bolderājā zeme tāpat 10-15eur par kvm. Varētu rasties jautājums, kāpēc tad es pats nepērku šos dzīvokļus. Iemesls ir apgrozāmo līdzekļu un pieredzes trūkums:
1)Tikko mājai grausta statuss, jāmaksā dubultā īpašuma nodoklis
2)Kamēr māja de jure ir māja un tai ir apsaimniekotājs, jāmaksā apsaimniekošanas maksa, kas par tiem visiem kvm salasās krietni liela.
3) Kamēr sakārto ar institūcijām papīrus, paiet laiks un man nav lielas pieredzes šāda veida operācijām. Par laimi, ir pāris nojaucamas/pārvedamas ēkas cituviet, kur nav tekošās izmaksas, tur tad nu arī lūkošu to pieredzi gūt (atļauja nojaukšanai, saskaņošana ar Sadales tīkliem, pati nojaukšana, atkritumu šķirošana un izvešana, labo materiālu iekonservēšana un glabāšana, atbilstošu ieraksti izdzēšana no zemesgrāmatas, utml).

Protams, var jau mēģināt uztaisīt ātru tālākpārdošanas darījumu, lai kāds cits tur plosās, bet nu ar visu to tur ir dažādi zemūdens akmeņi, es labāk vērotājos, jo arī šajā situācijā varu ilgtermiņā gūt labumu. Jebkurā gadījumā, šis ir viens no piemēriem, kurā varētu piesaistīt investīcijas līdzekļus- sākumā izsole un uzvaras gadījumā, lūk, zināma summa, kas mēneša laikā tiek iegūta no investoriem, lai norēķinātos par nosolīto īpašumu+ nedaudz amortizācijas līdzekļi un provizoriska peļņa, kas ir 5x vai  lielāka  kā investētā summa- samaksāt no tāda darījuma 20% investoram, nav problēmu.

[eds]

Protams, var jau mēģināt uztaisīt ātru tālākpārdošanas darījumu, lai kāds cits tur plosās, bet nu ar visu to tur ir dažādi zemūdens akmeņi, es labāk vērotājos, jo arī šajā situācijā varu ilgtermiņā gūt labumu. Jebkurā gadījumā, šis ir viens no piemēriem, kurā varētu piesaistīt investīcijas līdzekļus- sākumā izsole un uzvaras gadījumā, lūk, zināma summa, kas mēneša laikā tiek iegūta no investoriem, lai norēķinātos par nosolīto īpašumu+ nedaudz amortizācijas līdzekļi un provizoriska peļņa, kas ir 5x vai  lielāka  kā investētā summa- samaksāt no tāda darījuma 20% investoram, nav problēmu.

Manumprāt, šis būtu tas pareizākāis risinājums, atrast investoru, kurš gatavs ilgtermiņa ieguldījumam uz pāris gadiem. Šādos objektos, manuprāt, jāiet uz izsoli ar vīziju, ko konkrēti darīt šajā īpašumā, nojaukt, sakartot un būvēt no 0, tādējādi gūt peļņu, kā minēji minimums 5x lielāku. Pārpārdot ātri un saņemt peļņu 20-50% apmērā. Vai pielabot, investēt nedaudz un izlikt īres tirgū.
Protams, man viegli runāt, es tajā neesmu iekšā un daudzas nianses nenojaušu. Bet vērojot apkārt notiekošo, tieši no šādiem graustiem rodas fantastiskas būves un projekti.
Lai izdodas!

[muralis]

Šobrīd investora piesaistīšanu konceptuāli es redzu tā:
1) summa no 1000-5000 kā privāts aizdevums 20% līdz vienam gadam (maksimālais termiņš gads, bet ja objekts tiek tālākrealizēts ātrāk, tad attiecīgi arī pamatsumma +% tiek izmaksāti ātrāk.
2)investors redz detalizētu mērķobjektu un darījuma scenārijus.
3)nauda tikai un vienīgi ar bankas pārskaitījumu
4)Objekti ir izsolēs iegūtie īpašumi
5)Viss maksimāli publiski un caurspīdīgi, iespējams, sejasgrāmatā jāuztaisa atsevišķa lapa, kurā varētu redzēt objektus kuros investēt, kā arī sekot līdzi objektiem, kas ir procesā. Arī tos, kuri ir noslēgušies (attiecīgi saglabātos vēsturiskā informācija par objektu, summu, izpildes termiņu)

Sākotnēji es atlasu un izvēlos objektus izsolē, no saviem līdzekļiem atmaksāju nodrošinājuma un izsoles dalības maksu, izsoles uzvaras gadījumā es par šo īpašumu paziņoju, pieņemsim, iegūts zemes īpašums par 2000 eur, kura tirgus vērtība ir 4-6 tūkstoši- es aicinu investēt 2000 eur līdz konkrētam termiņam (ja zti izsole, tad jāsamaksā mēneša laikā, es investīcijas gaidu 3 nedēļas, ja ir, tad ir, ja nav, pērku par savu naudu, tā arī norādot kā "pašfinansēts"). Izsoles tiek monitorētas visas- pašvaldību, Latvijas Pasta, ZTI, Privatizācijas aģentūras, Valsts nekustamo īpašumu, utt.

Nākamnedēļ ievietošu vienu pašfinansēto un realizēto īpašumu kā reālu piemēru, lai labāk vizualizētu sacīto. Vēl ir daudz nianses, pie kurām jāpiestrādā, bet kaut kādi aptuveni apveidi jau sāk rasties.

[muralis]

Tad nu kā jau solīju, detalizēts viena darījuma izklāsts ar pašfinansējumu, kura vietā varēja arī piesaistīt investoru:

Sākotnējais objekts: Valsts dzīvokļa īpašumu Nr.1 “Kramiņi”, Daukstu pagastā, Gulbenes novadā – sākumcena EUR 252.00, nodrošinājums EUR 25.20, izsole 28.06.2018. plkst.11-30. (Dabā sabrukusi divdzīvokļu māja ar 5910/9620 domājamo daļu no zemes, kura platība ir 2.6ha) Izsolē šo īpašumu ieguvu par 632Eur. Tā kā izsoli rīkoja Privatizācijas Aģentūra, izmantoju iespēju slēgt pirkuma līgumu uz 5 gadiem, kas man izmaksātu sākotnēji 12,5Eur mēnesī(summa katru mēnesi paliek mazāka). Uz to brīdi biju iztērējis 10% no summas, kas sākotnēji jāmaksā, jeb 63,2Eur

Atlikušais objekts: otru "dzīvokli" man uzreizi pēc izsoles par 600 eur piedāvāja privātpersona, es mutiski piekritu, kamēr privātpersona kārtoja zemesgrāmatu. Šajā mirklī būtu varējis piesaistīt investoru ar summu, kas segtu manus izdevumus, lai izmaksātu PA iegūto daļu un daļu no privātpersonas. Vārdu sakot, ar pašfinansējumu nopirku no privātpersonas 17.08.2018 par 600Eur + Notāra izmakas un valsts nodevas 240Eur, kas sastāda kopējo summu 1472Eur

Īpašuma pārdošana: Īpašumu ieliku pārdošanā par 3200Eur, īsā laikā atradu pircēju, bet pircējs palūdza uzgaidīt līdz viņa atvaļinājumam, jo strādā UK (tā kā es pats arī ilgus gadus dzīvoju UK, es piekritu pagaidīt, jo priecājos, ka cilvēks investē Latvijā), es tikmēr izmaksāju un sakārtoju dokumentus saistībā ar PA, diemžēl, pēc ilgas gaidīšanas, pircējs tā arī neatrada finansējumu, tāpēc atkārtoti liekot sludinājumu 2h laikā atradu citu pircēju. Īpašums 22.11.2018 tika pārdots par 3200Eur, no kura nodoklī būs jāsamaksā (3200-600-632)*0.2=394Eur, tātad tīrā peļņa no darījuma ir 3200-1472-394=1334 eur Fiziski nauda tika saņemta 26.11.2018, pēc nodokļu nomaksas man paliks 3200-394=2806Eur. Nodokļu nomaksu var dalīt pa 12 mēnešiem, bet šajā gadījumā summa ir neliela, līdz ar to labāk nomaksāt visu uzreizi.

Piezīmes: darījuma kopējais ilgums 28.06- 26.11 =5 mēneši, bet faktiski trīs tika zaudēti jo sākotnēji nepārdevu personai, kas gatava maksāt uzreizi. Vēl, iespējams, ka cenai varēja likt virsū ap 200-300 eur, bet tā kā biju krietni ilgi gaidījis un šajā gada laikā īpašums vizuāli vairs nav tik pievilcīgs, vēlējos maksimāli ātri realizēt.

Investora gadījumā būtu prasījis 1300 eur, tādējādi zaudējis 260Eur (20%), bet ieguvis brīvus līdzekļus citām operācijām- iegādājoties īres īpašumu šie 260 Eur tiku atgūti aptuveni pus gada laikā.

Bez investora tika iegūti 90% tīra peļņa, ar investoru šajā konkrētā gadījumā tie būtu 73%. Relatīvos skaitļos tas nav daudz, bet pie lielākiem apgrozāmiem līdzekļiem man būtu iespēja slēgt daudz vairāk darījumu.

Nākamais solis ir izveidot FB lapu investīcijām, kur grafiski ne tik detalizēti tiktu ievietoti iepriekšējie darījumi, kuri visi būs ar pašfinansējumu, kā arī šajā forumā plānoju izveidot jaunu zaru, kas būtu jau vairāk komerciāla rakstura.

[muralis]

Pāris jaunumi manā frontē:
Sviestaizes FB grupā sekotāju skaits sasniedzis 900 biedru, kad skaits sasniegs 1000, tad nedaudz arī pareklamēšos tik, cik to var izdarīt neinvestējot līdzekļus. Secinājums ir tāds, ka pamazām jāsāk domāt par Sviestmaizes profila daudzveidošanu, jo esošajā statusā iestājušās tādas kā agonijas pazīmes bez redzamām iespējām attīstīties un augt. Iespējams, Sviestmaizē integrēšu arī šīs te investīcijas iespējas, kā arī vēlētos uzsākt projektu, par kuru esmu domājis/ rakstījis jau kādu laiku, bet kuru es varēšu attīstīt tikai pie nosacījuma, ja izdodās iekustināt investīciju projekta daļu- vārdu sakot,  brīvie līdzekļi tiek investēti pamatā īzīrējamos objektos, kuri kādam tiek ņemti nost ZTI izsolē- vai nu cilvēks man pats uzraksta un vienojamies vēl izsoles laikā, vai arī es uzmeklēju šos cilvēkus un piedāvāju sadarbības līgumus- atkarībā cik vini ir spējīgi maksāt ik mēnesi īres maksu, es nosaku maksimālo summu, kuru solu par konkrētu īpašumu, protams, izvērtējot visus apstākļus, kas potenciāli palielina vai pazemina īpašuma faktisko vērtību un pievilcību.
Šobrīd piedalos pāris izsolēs, kas, visdrīzāk, būs šī gada pēdējās izsoles, tad kopsavilkšu visus rezultātus. Šķiet, ka FX tā arī tomēr šogad nesanāks pastrādāt, jo tam gluži vienkārši nesanāk vairs brīva laika. 
3 ist. dzīvoklim Jelgavā tika atcelts izpirkšanas līgums, tā kā jau otru termiņu nebija iespēja darījumu noslēgt, ar pircēju vienojāmies, ka līgumu lauzīsim uz abpusēju vienošanās pamatu, lai pēcāk nav nevienam pret otru nekādas pretenzijas. Tad nu lūk, šo īpašumu šobrīd gatavoju pārdošanai par 36-40k Eur. Galvenais bonuss ir tāds, ka dzīvoklis ir centrā ar īpaši augstiem griestiem- 3.4m. Jelgavā šādi dzīvokļi ir deficīts.
Mājai Cēsīs ir atradušies daži nopietni interesenti par summu 40 000 Eur. Māja tika iegādāta par 25000Eur tikai  3 mēnešus atpakaļ, bet nu kamēr kontā nav nauda, darījums nav noticis.

[ezis]

Malacis! Riktīgi labi dod valā!
Aizmirsti par to FX!!! 

Ja, Tev vaig pārdošanu turbočārdžot, iesaku meklēt Deividu Cjukšu. Šeit būs kontakti un viņa prātulas https://deividscjuksa.lv/ . Arī viņš Jelgavnieks.

[muralis]

Jā, zinu Deividu, gaidu, kad jams atgriezīsies no ceļojuma, gan jau kādu darījumu kopā sabīdīsim : )

[muralis]

Tad nu kopsavilkums par 2018. gadu:
1. FB grupā kopumā esam 1000 biedru,
2. Izsolēs iegūtas 5 mājas, 5 dzīvokļi, viens zemes gabals
3. Realizēti 3 īpašumi
4. nopirkta atsevišķa māja

Plāns 2019.gadam:
1. Pārdot/ izīrēt dzīvokli Jelgavā
2. Pārdot/ izīrēt māju cēsīs
3. Pārdot divas mājas Kārsavas novadā.
4. Turpināt iegādāties īpašumus izsolēs
5. Piesaistīt investorus
6. Palielināt izīrējamo īpašumu portfeli
7. Attīstīt FB grupu
8. Izvedot izklaidējošu kanālu Youtube par maniem piedzīvojumiem ar īpašumiem angļu mēlē (monetizēšanai), kā arī citas aktivitātes, kas saistītas ar īpašumiem.

Tagad vairāk par 8. punktu- vēlos pamēģināt izveidot kanālu Youtube, kas paredzēts angļu valodu zinošai auditorijai, kuros improvizētā šova veidā stāstīt un rādīt izsoļu īpašumu vidi Latvijā. Piemēram, video ar nosaukumu- Magic! Just bought the property in auction for 60 Eur only! vai arī- first tour to my 25th property I won in auction- total nightmare vai arī, How I made easy 90% profit by flipping. Attiecīgi seko mans stāsts, bildes, video no īpašumiem, parādu arī kādu video, kur es vinnēju kādu īpašumu izsolē, mantas, kuras atrodu īpašumos, tos pirmo reizi apūkojot, utt.  Ja tā lieta labi aizies, būs papildus ienākumi.

[nezinu]

Kā ir ar nodokli 20%, kurš jāmaksā no ienākuma, ja īpašums ir īpašumā mazāk par 5 gadiem?

20% tomēr ir diezgan daudz.

[muralis]

Kā ir ar nodokli 20%, kurš jāmaksā no ienākuma, ja īpašums ir īpašumā mazāk par 5 gadiem?

20% tomēr ir diezgan daudz.

Kā uz to skatās:
1. ja jāmaksā, tātad, esi kaut ko nopelnījis, jo maksā jau tikai no kapitāla pieauguma (ienākumu/ izdevumu starpības)
2. maksāt var pa daļām, vienojoties ar VID maksājumu izstiepjot līdz 12 mēnešiem. Tur gan ir atsevišķi nosacījumi un šāda vēlme ir jāpamato- piemēram, iemesls var būt tāds, ka pērc vietā uzreizi citu remotējamu īpašumu.
3. attaisnotos izdevumos vari likt iekšā čekus par remonta materiāliem un darba spēka izmaksas, ja maksāts oficiāli.
4. 20 % nav maz, jo agrāk bija 15%, bet cik % cilvēks/ uzņēmums samaksā ik mēnesi no savas darba algas nodokļos? Darbā esi 40h nedēļā 160h mēnesī un cik stundas atdod ik mēnesi nodokļos? Protams, īpašumiem arī jāvelta laiks un darbs un katrs gadījums ir unikāls, bet reizēm ir tā, ka varbūt 2x aizbrauc uz īpašumu, tad 1x pie notāra/ ZG pērkot un otrreiz pārdodot, tātad fiziski tā varbūt ir viena- divas pilnas dienas. Protams, daudzi meklē iespējas kā apiet nodoklu maksāšanu, bet es godīgi samaksāju.
5. Ja īpašums ir kā pasīva ienākuma avots- izīrēts, tad tas ļauj salīdzinoši ātri radīt papildus ienākumus kā kompensējošu mechānismu- man vienā no gadījumiem 20% bija ekvivalenti 8 mēnešu īres ienākumiem, bet nu tur arī katrā gadījumā ir jālūko individuāli, jo tur daudz mainīgo, kas visu ietekmē.
6. Pārdodot es lūkoju tīro peļņu atrēķinot visus izdevumus, ieskaitot valsts kancelejas nodevas,  notāra pakalpojumus, nodokļus, utt. Ja tas tīrais % mazajiem īpašumiem ir ap 90% un lielajiem ap 35%, tad kāda gan nozīme cik aizgājis "pašizmaksai".

Tāpēc kopumā uz visu citu nodokļu fona es neuzskatu, ka šis nodoklis kā ārkārtīgi izceltos, šobrīd ir daudz citu nodokļu, kuri būtu jāpārskata, ja gribam konkurēt ārvalstīs un celt iekšējo patēriņu.

[ezis]

Pats svarīgākais ir nodokļus neizmantot kā ieganstu, lai neko nedarītu!

Arī manos vērtspapīros ir viss pacelts uz 20%, tur neko nevar darīt. Bet arī ir diktēti noteikumi, kas palīdz legāli samazināt izmaksas nodokļos.

Labi ir ka pamazām mēs pārejam uz nodokļu maksāšanu beigās, kas ir daļa jau no bagātnieku sistēmas. Algots darbinieks vēl neredz savu algu kontā, kamēr no tās jau ir iekasēts nodoklis.

[muralis]

Janvāra kopsavilkums Sviestmaizē:
1. FB sviestmaižu grupā biedru skaits pieaudzis līdz 1340, grupas mērķis paplašinājies, jo tagad tajā tiks uzkrāti dati arī par īpašumiem uz nomaksu. Nomaļos lauku apvidos tas ir teju vienīgais veids tos realizēt. Manuprāt, tādējādi esmu atradis veidu kā grupai augt un attīstīties, nākamais solis varētu būt apkopot pieredzi un juridiskās lietas par īpašumu pirkšanu/ pārdošanu uz nomaksu/izpirkumu.
2. Ir iegādāts hostings domēnam sviestmaize.lv.
3. Pagaidām nekādu īpašumu investoru piesaistei nav, kā arī janvārī neko jaunu neesmu nosolījis, bija dažas neveiksmīgas izsoles, kurās cena izauga pārlieku augsta, lai tur būtu vērts investēt. .

Plāns februārim:
1. Lapas sviestmaize.lv izstrāde sadaļai real.sviestmaize.lv, kas paredzēta taisni īpašumiem, visu lapu plānoju pabeigt līdz aprīlim.
2. Facebook izveidot lapu svietsmaize.lv kā mārketinga sastāvdaļu un sasaistīt to ar FB grupu.
3. Sākt strādāt pie Youtube kanāla.